Юридические услуги Оренбург: юридическая фирма «ЭкоЮрис»
Юридическая Фирма «ЭкоЮрис» юридические услуги в Оренбурге
для физических и юридических лиц

Представительство по жилищным вопросам

  1. Выселение бывших членов семьи
  2. Споры о порядке наследования
  3. Споры о вселении в жилое помещение
  4. Споры о выселении из жилого помещения
  5. Споры о признании договора передачи в собственность недействительным
  6. Споры о признании договоров купли-продажи недействительными
  7. Споры об определении порядка пользования жилым помещением
  8. Споры по определению долей в жилом помещении

1. Выселение бывших членов семьи

В силу части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Кроме того, в ней прямо указывается, что, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Причем предельный срок такого пользования не оговаривается. Суд также вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Предусматривая подобную свободу усмотрения суда при решении вопросов о продолжительности (сроке) сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением, а также об обязании собственника обеспечить соответствующих лиц иным жилым помещением, Жилищный кодекс РФ, во всяком случае, предполагает необходимость проверки того, имеются ли в действительности основания для сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника данного помещения, а их выселение из занимаемого жилого помещения возможно только после судебной проверки этих обстоятельств дела.

Стоимость услуг по ведению гражданского дела по иску о выселении бывшего члена семьи собственника квартиры (жилого дома) определяется по согласованию со специалистом.

2. Споры, возникающие при переходе права собственности в порядке наследования

На практике жилые помещения, как правило, составляют наиболее ценную часть наследственного имущества, что порождает многочисленные споры, не всегда, правда, основанные на последовательном применении действующего законодательства.

Так наиболее распространенными являются дела по искам о признании завещания недействительным. Когда родственникам стало известно о том, что их близкий и родной человек завещал свое имущество (как правило, недвижимое) постороннему человеку. При этом родственникам доподлинно известно о том, что при жизни наследник страдал каким-либо психическим заболеванием или душевным расстройством. В данном случае для защиты своих прав (как наследников по закону) необходимо обращаться в суд с соответствующими исковыми требованиями и отстаивать свои интересы в указанной организации.

Также имеют место случаи, когда, посетив нотариуса, наследники с удивлением обнаруживают завещание, подписанное совсем не наследником, а каким-либо иным лицом. В данном случае наследникам также необходимо обратиться в суд с требованием о признании завещания недействительным.

В практике юристов ООО «ЮФ «Экоюрис» имеются случаи, когда при обращении в суд посмертная судебная психиатрическая экспертиза устанавливала, что на момент составления завещания в пользу третьих лиц наследодатель не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Следовательно, завещание, которое оспаривалось в судебном порядке (истцы просили суд признать его недействительным) признавалось таковым.

Не редко юристы ООО «ЮФ «Экоюрис» сталкиваются с ситуациями, когда наследников следует признавать недостойными, поскольку они своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя выраженной в завещании способствовали либо пытались способствовать увеличению причитающейся им доли наследства.

Юристы ООО «ЮФ «Экоюрис» имеют огромный положительный опыт по защите прав своих клиентов в данных ситуациях.

Именно в решении всех спорных случаев, по которым необходимо обращение в суд за защитой своих прав специалисты ООО «ЮФ «Экоюрис» окажут квалифицированную юридическую поддержку.

В настоящее время часто возникают споры по признанию права собственности в порядке наследования недвижимого имущества, которое наследодатель не успел при жизни оформить в порядке приватизации, однако выразил свое желание приобрести указанное имущество в собственность.

Так, в практике специалистов ООО «ЮФ «Экоюрис» имеется разрешенный по существу спор, когда наследодатель В., изъявила желание приватизировать муниципальную квартиру, выдала своим родственникам доверенность на оформление права собственности квартиры, в которой она проживала в свою собственность. Однако, в установленном порядке не стала собственницей спорной квартиры, поскольку умерла.

Вместе с тем, родственники наследодателя имеют право на наследование квартиры, которую желала при жизни приватизировать умершая. Для реализации своего права на наследуемое имущество и признания за ними права собственности им пришлось обратиться в суд, при помощи юристов компании, и дело благополучно разрешено в их пользу. В рамках судебного разбирательства установлено, что наследодатель при жизни желала стать собственником квартиры, выразила свою волю в этом, но не смогла завершить начатое дело по независящим от ее воли причин. При таких обстоятельствах суд признал право собственности в порядке наследования на спорную квартиру за наследниками.

3. Споры о вселении в жилое помещение

Сегодня мало кому из граждан неизвестна норма ст. 40 Конституции РФ, закрепляющая право каждого на жилище, которого никто не может быть произвольно лишен. Тем не менее, данное право нередко нарушается. Подтверждение тому – огромное количество дел в судах о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилой площадью.

Решение данного вопроса зависит от того, в чьей собственности находится помещение, на какой срок происходит вселение: постоянно или временно, и кто вселяется. Вопросы вселения в жилое помещение регулируются гражданским, жилищным и административным законодательством.

Так, вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей не зависит от того, в чьей собственности находятся жилые помещения. В соответствии с действующим законодательством местом жительства ребенка до 14 лет является место жительства его родителей. С учетом этой нормы, вселение в любое жилое помещение несовершеннолетних детей, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения собственников жилого помещения, нанимателей жилого помещения или членов их семей.

В случае, если жилое помещение находиться в совместной или общей долевой собственности граждан, то вселение любого лица, за исключением несовершеннолетних детей, осуществляется при согласии всех собственников жилого помещения. При этом если собственником или сособственником жилого помещения является несовершеннолетний, то решение о вселении принимается его опекунами или законными представителями (родителями). Срок, на который осуществляется вселение, определяется собственниками жилого помещения. Если члены семьи вселяются в жилое помещение на неопределенный срок, то они регистрируются в указанном помещении по месту жительства. Если же члены семьи вселяются на определенный срок, то они регистрируются в жилом помещении по месту пребывания. В этом случае указывается срок, на который они регистрируются. При вселении в жилое помещение, где проживают лица, сохраняющие право проживания в данном жилом помещении, необходимо помнить о дополнительных обстоятельствах.

Лица, сохраняющие право проживания жилом помещении, куда осуществляется вселение, могут возражать против вселения в квартиру иных лиц. В итоге, вселение в жилое помещение, которое находится в собственности граждан, осуществляется на основании судебного постановления. Именно в разрешении данной проблемы оказывают услуги специалисты ООО «ЮФ Экоюрис».

Вселение в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма или найма, за исключением несовершеннолетних детей, осуществляется нанимателем жилого помещения при согласии наймодателя и совершеннолетних членов семьи нанимателя. При вселении супруга в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма или найма, размер жилого помещения не является основанием для отказа наймодателя во вселении. При этом вселяемый член семьи может приобретать как равные права с другими членами семьи на жилое помещение, так и отличные от них. При вселении члена семьи нанимателя в жилое помещение он может зарегистрироваться как по месту жительства, так и по месту пребывания. Если кто-либо из совершеннолетних членов семьи нанимателя возражает против вселения других членов семьи, то такой отказ обжалованию в суде не подлежит.

Новеллой в жилищном законодательстве стало то, что наниматель с согласия совершеннолетних членов его семьи и с предварительным уведомлением наймодателя, вправе разрешить безвозмездное проживание временным жильцам, в том числе членам семьи и иным родственникам. Лица, вселенные в качестве временных жильцов, вправе зарегистрироваться в указанном жилом помещении только по месту пребывания.

4. Споры о выселении из жилого помещения

При рассмотрении вопроса о выселении всегда первоначальный вопрос, который необходимо решить: является квартира муниципальной или находится в частной собственности.

Так, если квартира муниципальная, выселение проходит несколько сложнее.

В силу ст. 83 Жилищного кодекса договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Так, если лицо не проживает в муниципальной квартире длительное время, выехало на постоянное место жительства в другое благоустроенное помещение, имеет другое жилое помещение (желательно в собственности) для постоянного проживания, возможно обращение в суд с иском о признании утратившим право на жилую площадь и снятии с регистрационного учета.

Выселение возможно также в случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением, на основании решения суда, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

  1. с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
  2. с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
  3. без предоставления других жилых помещений.

Выселение из квартир, находящихся в частной собственности граждан, возможно на основании ст. 31 Жилищного кодекса РФ (при признании бывшими членами семьи собственника и выселении).

5. Споры о признании договора передачи в собственность недействительным

Основания признания сделок приватизации недействительными являются общими по отношению к любым другим сделкам (см. признание сделок купли-продажи, мены недействительными).

Кроме указанных норм на практике часто встречаются случаи обращения с иском о признании договора передачи квартиры в собственность (приватизации) недействительным по мотивам не включения в состав собственников, например, несовершеннолетних детей.

Решения судов по таким вопросам многочисленны, обычно при невключении в состав сособственников несовершеннолетних детей судом выносится решение о признании договора передачи квартиры в собственность частично недействительным и признании права собственности на соответствующую долю за несовершеннолетним.

6. Споры о признании договоров купли-продажи недействительными

Недействительность сделки означает не наступление того результата, который имели в виду лица, совершавшие сделку, а наступление результата, предусмотренного законом. Недействительность сделки зависит от характера нарушений, допущенных при ее совершении. Закон различает сделки оспоримые и ничтожные.

Оспоримая сделка влечет возникновение для сторон юридического результата. Если ни одна из сторон или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами, что не противоречит закону. В данном случае участник отношений может прибегнуть к судебной форме защиты своего права. Например, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет совершил сделку без согласия родителей, от их воли будет зависеть, обратятся ли они в суд и потребуют признания сделки недействительной со всеми вытекающими последствиями или примирятся с этой сделкой. Такой характер сделки дает основание считать ее относительно недействительной.

Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним. К оспоримым сделкам относятся сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК), лицами, ограниченными судом в дееспособности (ст. 176 ГК), не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК), сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК), обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК), сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК), совершенные лицом вне пределов его полномочий (ст. 174 ГК).

Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Она является результатом серьезных нарушений действующего законодательства. Ничтожными считаются сделки, совершение и исполнение которых грубо нарушает интересы общества, противоречит его принципам и системе ценностей, когда решение вопроса о ее действительности нельзя предоставить выбору лица. Ничтожными согласно ГК являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168), сделки, противные основам правопорядка и нравственности (ст. 169), сделки с лицами до 14 лет (ст. 172), сделки с недееспособными (ст. 171), сделки, совершенные с нарушением формы, предписываемой законом под страхом недействительности (ст. 162, 165), мнимые сделки (ст. 170), притворные сделки (ст. 170).

Требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено только лицом, указанным в ГК. По оспоримым сделкам это заинтересованные лица, прежде всего стороны в сделке. Так, сделка, совершенная юридическим лицом, выходящая за пределы его правоспособности, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью данного лица (ст. 173 ГК). Иск о признании недействительной сделки, совершенной несовершеннолетним от 14 до 18 лет, может быть предъявлен родителями, усыновителями или попечителем (ст. 175 ГК). Попечителем может быть предъявлен иск о признании сделки недействительной и в случае ее совершения лицом, ограниченным в дееспособности (ст. 178 ГК).

В отдельных случаях закон намеренно сужает этот перечень, предоставляя такое право только одной из сторон. Например, в соответствии со ст. 174 ГК требование о недействительности сделки, совершенной представителем юридического лица с превышением полномочий, ограниченных учредительными документами, может быть предъявлено только тем лицом, в интересах которого установлены такие ограничения. Во всяком случае, ни другая сторона, ни поручитель таких требований заявлять не могут (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.01.1998 N 28). В случаях, указанных в законе, этот перечень расширяется, и такое право может быть предоставлено лицам, не участвовавшим в сделке (налоговым, таможенным, антимонопольным и другим органам).

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Однако ГК не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, в силу чего споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения (п. 32 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

Одни и те же сделки в зависимости от конкретных обстоятельств могут быть ничтожными либо оспоримыми. Например, сделки купли-продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Общее соотношение между ними устанавливается ст. 168 ГК. Если закон не устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является оспоримой и не предусматривает иных последствий допускаемого нарушения, к ней применяются правила о ничтожных сделках. Таким образом, недействительность, связанная с незаконностью сделки, есть прежде всего ее ничтожность, если нормативными актами не предусмотрено иное.

От недействительных сделок необходимо отличать, во-первых, сделки, не совершенные, в частности незаключенные договоры. Последние считаются несостоявшимися ввиду отсутствия предусмотренных правом общих условий, необходимых для совершения сделки, например неполучение на оферту акцепта, неправильный акцепт, отсутствие соглашения о существенных условиях сделки. Случаем несостоявшейся двусторонней сделки является называемое в п. 3 ст. 812 ГК незаключение договора займа ввиду его безденежности, а применительно к односторонней сделке - чеку - неуказание его реквизитов, когда он лишается силы чека (п. 1 ст. 878 ГК).

Если сделка не состоялась, нет оснований для применения последствий, установленных ГК для недействительных сделок, и должны применяться общие нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК) и гражданско-правовой ответственности (ст. 15 и 393 ГК). Сложность, однако, заключается в том, что по юридическим последствиям исполнение несостоявшейся сделки мало чем отличается от общих последствий исполнения недействительной сделки. Кроме того, отдельные нарушения (чаще всего порядка совершения сделки и ее формы) в одних случаях объявляются причиной ее недействительности, в других означают, что сделка не состоялась (см. коммент. к ст. 165).

Во-вторых, недействительные сделки нужно отличать от нарушений, дающих право другой стороне требовать расторжения сделки.

7. Споры об определении порядка пользования жилым помещением

При обращении в суд с требованиями о вселении указанное требование редко является единственным предметом спора, как правило, заявляется требование об определении порядка пользования жилым помещением. Как правило, данный вопрос возникает у собственников жилого помещения, которое находится в общей совместной или общей долевой собственности. При разрешении указанного вопроса судом принимается во внимание: сложившийся порядок пользования; интересы собственников. Решающим при этом остается обеспечение нормальных условий проживания сособственников. Установленный порядок владения и пользования во многом будет зависеть от свойств самого жилого помещения (наличие нескольких комнат, размер жилой площади и т.п.). Кроме того, следует иметь в виду, что при определении порядка пользования в пользование собственнику может быть выделено только изолированное помещение, а не части жилых комнат. Вместе с тем, при распределении пользования жилым помещением необходимо достигнуть соответствия между предоставляемым в пользование сособственнику размером жилой площади и размером доли, хотя Закон прямо не устанавливает обязанности выполнения данного требования. В тех случаях, когда представляется невозможным достигнуть соответствия, сособственники вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на их долю, соответствующей компенсации (ст. 247 ГК РФ). Формой такой компенсации могут выступать периодические платежи в виде квартирной платы за пользование той частью жилого помещения, которая превышает размер доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику.

8. Споры по определению долей в жилом помещении

Недвижимое имущество может находиться в собственности двух или нескольких лиц. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в соответствии с особыми правилами, установленными законом для общей собственности.

Общая собственность на недвижимое имущество может возникнуть в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими лицами по договору дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом, например в связи с приватизацией жилого помещения. В частности в 90-е годы квартиры как правило передавались в собственность семьи без определения долей - в общую совместную собственность, однако очень часто в последствии возникает необходимость определить долю каждого члена семьи.

Согласно п. 5 ст. 244 ГК по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

От размера долей участников долевой собственности непосредственно зависит объем их правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. По общему правилу если в законе, договоре или ином акте, на основании которого установлена долевая собственность, размер долей сособственников не определен, то их доли признаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Это не исключает права любого из участников долевой собственности оспорить равенство долей, например, исходя из вклада каждого в создание общего имущества. Обязанность представлять доказательства в этом случае лежит на лице, оспаривающем соотношение долей в праве долевой собственности. В решении всех возникших проблем Вам окажут квалифицированную помощь специалисты ООО «ЮФ «Экоюрис».

Новости

Заказ он-лайн

Сделать предварительный заказ или получить дополнительную информацию об услугах и стоимости у наших специалистов.

Наши услуги

Для физических лиц Для юридических лиц